Actif Invest injecte 1 milliard de DH à Marrakech :
· Le fonds d’investissement de BMCE Bank lance son 1er projet

· Un complexe immobilier et touristique pour 2011

· Un hôtel 5 étoiles et 80 appartements haut standing


La conjoncture actuelle ne semble pas dissuader les investissements immobiliers et touristiques. Pour preuve, Actif Invest, filiale d’Argan Invest, le pôle de gestion de fonds d’investissement du groupe FinanceCom, en partenariat avec la société Eden, vient de lancer le démarrage des travaux et la commercialisation à Marrakech du projet baptisé Carré Eden. «Il est certain que les effets de la récession planent sur l’immobilier et le tourisme au Maroc, mais nous sommes convaincus que la reprise sera pour bientôt», indique Kacem El Bouanani, directeur général d’Actif Invest.
Une enveloppe de 1 milliard de DH a été réservée au projet. Dans le tour de table, on trouve Maghreb Siyaha Fund, fonds géré par Actif Invest, qui y participe à hauteur de 66%. Le reste revient à la société Eden de Marrakech.
Outre le projet immobilier, l’investissement comprend un shopping center de 27.000 m2 composé de 80 boutiques. Il est conçu pour être le nouveau lieu d’animation de la ville ocre. Construit sur trois niveaux, le centre commercial accueillera un supermarché Gourmet, plusieurs magasins spécialisés, des franchises et autres enseignes internationales.
Le shopping center proposera également une gestion intégrée qui sera assurée par une entreprise spécialisée, Facility Management. Le site intègre aussi un marché de frais moderne qui redonne une place aux commerçants de l’ancien marché central.
Le pôle touristique comprend également un hôtel 5 étoiles dont la gestion a été confiée à la chaîne hôtelière Rezidor Hôtel Group sous l’enseigne Radisson Blu. Il sera doté de 204 chambres, de salles de conférence et restaurants.
Côté résidentiel, 80 appartements et duplex haut standing seront aménagés. Des surfaces allant de 120 à 150 m2 avec une fourchette de prix qui oscillent entre 2 et 7 millions de DH. La commercialisation des appartements a été confiée au cabinet Carré Immobilier.
Par ailleurs, la circulation aux alentours du projet sera réorganisée afin de fluidifier l’accès au site. Un parking de 850 places sur 4 niveaux permettra de faciliter le stationnement et de décongestionner les rues avoisinantes.
A noter que les porteurs du projet se sont engagés via un cahier des charges avec les autorités locales sur la gestion des flux autour du site.
Le projet devra ouvrir ses portes au cours du premier semestre 2011.

T. H.
L'economiste
Edition électronique du 15/4/2009

Immobilier de luxe :
Le client prend le pouvoir

· Le prix du mètre carré n’a pas véritablement baissé

· Même ralentie, la croissance des crédits se poursuit


LA poignée de promoteurs marocains qui ont fait le déplacement au Salon international de l’immobilier (Mipim) qui s’achève ce vendredi 13 mars à Cannes ont eu le loisir de constater combien la situation a radicalement basculé dans leur secteur au niveau international. Signe des temps, les investisseurs qui s’étaient lancés dans des projets prestigieux ont soit fait marche arrière, soit décalé la réalisation de leurs projets. Dans certains pays, dont l’Espagne toute proche, la situation est dramatique avec une accumulation sans précédent de logements invendus entraînant dans son sillage une cascade de faillites dans la promotion immobilière. Pour un pays dont le quart du PIB dépend du BTP, le coup est dur.
Fort heureusement, le Maroc, qui peut compter sur un important gisement de logements sociaux, n’est pas encore dans ce schéma, en dépit de l’inquiétude qui gagne des opérateurs dans le résidentiel de luxe. La production des crédits immobiliers, même si elle ralentit par rapport aux années phares, continue de croître. Le Maroc peut aussi s’appuyer sur des fondamentaux qui restent globalement sains. Le taux d’endettement reste bas, moins de 20% du parc immobilier (selon les estimations de MC Groupe Connexion), mais en progression rapide avec l’émergence d’une classe moyenne qui a accès au crédit.
Le marché de la résidence de luxe est particulièrement vulnérable à la crise internationale car ses débouchés proviennent, pour une large part, de la clientèle européenne. Résultat, il devient de plus en plus dur de vendre et en tous les cas, la durée moyenne pour écouler un programme s’est rallongée, affirment des promoteurs à Marrakech.
Qu’ils soient intermédiaires ou investisseurs, la plupart des professionnels interrogés confirment la contagion de la crise en Europe: «Les transactions sont au ralenti même si l’on observe une petite reprise depuis la mi-janvier», relève Bernard Charrière, gestionnaire de patrimoine et directeur général de MC Groupe Connexion. A Marrakech, vitrine marocaine de la résidence de très grand luxe, l’euphorie dans laquelle baignait le marché ces dernières années est en train de s’estomper peu à peu. Malgré tout, les opérateurs se veulent optimistes pariant sur un passage à vide momentané en s’appuyant sur le comportement des investisseurs qui viennent de partout, et qui entendent saisir la «bonne» affaire.
Selon les spécialistes, le marché du très haut standing (la profession ne s’est pas encore accordée sur les critères de catégorisation) est aujourd’hui en surcapacité. La question taboue de la bonne fin de certains projets se pose désormais (certes, à voix basse). Il y a un net retournement des rapports de force. Le contexte est aujourd’hui nettement favorable à l’acheteur, mais pour autant il n’a pas été relevé de grosse décote sur le prix du mètre carré. Du moins, officiellement. Ce «paradoxe» tient au fait que beaucoup de promoteurs se sont peu endettés pour financer leur programme. Ils ont massivement recouru aux fonds propres et peuvent donc temporiser en attendant des jours meilleurs.
Quoi qu’il en soit, la conjoncture actuelle est peut-être un bien pour un mal. «Elle devrait permettre d’assainir le secteur et de le rendre plus sélectif», analyse Robert Azoulay, président du Domaine Royal Palm de Marrakech. Pour lui, «on ne pourra plus vendre n’importe quoi et n’importe où». S’il se garde bien de les citer, Robert Azoulay vise tous ces «amateurs » qui ont vu dans la promotion immobilière une source d’argent facile. Ceux-là, «qui ont réalisé des produits en dépit du bon sens», vont souffrir, prédit-il. La crise économique, dit-il, va changer les manières de faire dans l’immobilier. «Les notions de pérennité, de respect de l’environnement, d’aménagement du cadre de vie et d’investissement deviendront vitales» à court terme, observe le président du Domaine Royal Palm.
Le marché est en train de s’assainir et la référence du prix au mètre carré devient moins importante, puisqu’il faut de plus en plus comparer des biens comparables en standing, en services offerts, en qualité de syndic également. De grands programmes moins avancés ont de plus en plus de mal à vendre sur plans malgré des spéculateurs qui restent à l’affût. C’est peut-être d’eux que viendra le grand redémarrage

L'économiste
Edition électronique du 13/3/2009

Haut standing: Après l’euphorie, retour à la normale :

· Les promoteurs maintiennent leurs prix et leurs projets

· L’immobilier a besoin d’une stratégie commune

Le ralentissement des transactions sur le segment du haut standing est expliqué différemment par les promoteurs immobiliers. Certains l’attribuent à la baisse importante de la demande étrangère, d’autres relèvent à un «retour à la normale» après l’euphorie de ces dernières années.
C’est surtout l’immobilier touristique qui est le plus touché. Du moins selon Rachid Khayatey, PDG de KLK et vice- président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). «Marrakech est la ville la plus touchée, mais la reprise a commencé», ajoute-t-il.
La majorité des promoteurs contactés affirment que leurs programmes fonctionnent bien puisque les transactions se poursuivent et que leurs investissements seront maintenus. La demande locale, même si elle n’est pas énorme, sauve la mise. Du moins pour ceux qui affichent des prix «raisonnables» et mettent en place des «produits adaptés». «Le positionnement du produit est primordial. Il ne s’agit pas de concevoir des produits haut de gamme «banalisés» qui se singularisent par un prix élevé, mais bien de les définir avec un concept, qui soit à la fois original et différencié, et à un prix qui reste abordable», explique Karim Belmaachi, directeur général du groupe Alliances.
La crise internationale a certes impacté la clientèle étrangère, mais la demande se maintiendrait, selon Belmaachi, en provenance des Etats-Unis, d’Europe, et du Moyen-Orient et même de la part du marché anglais pour certains programmes. Rappelons toutefois que ces pays sont les plus touchés par la crise internationale. En Espagne par exemple, la crise de l’immobilier s’est traduite par une baisse des prix allant jusqu’à 30%. Le directeur général du groupe Alliances affirme aussi que «d’autres marchés se sont créés au niveau international. En Asie et en Europe de l’Est. Un des facteurs clés de la réussite sur ces marchés émergents est la percée du Maroc en tant que destination haut de gamme».
De l’avis de certains promoteurs, cette crise pourrait également être mise à profit pour mieux vendre le Maroc. «Nous ne disposons d’aucune stratégie commune. La crise internationale doit nous pousser à mettre en place un plan de la promotion du pays», soutient Hamid Faridi, conseiller du président de Jet Groupe. Il cite l’exemple de certains salons de l’immobilier organisés à l’étranger et durant lesquels de nombreux clients ont manifesté leur intérêt pour des placements dans l’immobilier au Maroc jugé plus sûr.
Durant cette période de «ralentissement», les promoteurs s’attendent à un recentrage du marché, «lequel était dans une situation illogique, l’offre s’est propulsée de manière affolante», concède Faridi.
Selon le PDG de KLK, la casse touchera surtout ceux qui se sont improvisés promoteurs, qui n’ont pas ciblé leur marché ou encore travaillé leur produit. «Il s’agit des intrus, des banquiers, des industriels ou encore de fonctionnaires qui se sont mis à la promotion immobilière l’assimilant à un travail facile».
Pour autant, les prix ne seront pas revus à la baisse. Les promoteurs contactés parlent tous du maintien de leurs prix jugés dans l’ensemble compétitifs. «A Bouskoura par exemple, nous avons démarré par un prix de lancement et nous allons probablement augmenter nos prix», affirme Hassan Belbachir, directeur général du groupe Addoha. Les prix pratiqués au Maroc sont également jugés compétitifs par rapport à d’autres pays. En tout cas, les promoteurs s’accrochent à leurs programmes initiaux avec quelques réajustements. Dans sa stratégie, Addoha a décidé de revoir à la baisse les dimensions des appartements dans le haut standing touristique. «Nous partons du fait que la personne veut disposer d’un pied-à-terre non pour rester à la maison. Ce n’est pas une résidence principale», justifie Belbachir. Le groupe Alliances maintient aussi «le cap des projets en cours de développement, tout en adoptant systématiquement un concept qui les différenciera et innovera par rapport aux autres produits existants».
KLK poursuivra également ses projets thématiques. «Nous nous inscrivons dans la demande de demain en réalisant des projets à performance environnementale», affirme Khayatey. Chez Jet Sakane, le mot d’ordre est de rassurer les clients et de poursuivre les projets, «au Maroc c’est plus une crise psychologique», affirme Faridi.

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Aucune définition du haut standing



Dans le haut standing, la grande difficulté est liée à la définition même du produit. En l’absence de normes, c’est devenu un fourre-tout. «L’appellation désigne une infinité d’offres qui ne sont pas véritablement liées. Il existe une confusion: plus c’est cher, plus c’est haut. Une segmentation par le prix totalement erronée», précise Hamid Faridi, conseiller du président de Jet Groupe.
Dans cette catégorie de l’immobilier, les prix au mètre carré démarrent à partir de 12.000 dirhams et peuvent aller à plus de 40.000. Une marge énorme, selon Khayatey qui précise qu’un travail est en cours au sein de l’Association marocaine pour la construction durable où siège Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. L’idée est de mettre en place une catégorisation qui tient compte de certaines normes. Un cahier des charges de prescription spéciale sera lancé dès ce mois.

Khadija MASMOUDI
L'économiste
Edition électronique du 13/3/2009

Droit de préemption: L’arme de dissuasion du fisc :

· Son activation peut créer des insécurités juridiques

· «L’administration fiscale ne veut pas devenir promoteur»

Pour faire face à la dissimulation des prix des transactions immobilières (noir), l’administration fiscale s’est rappelée soudainement de l’existence. Ce droit lui permet de se substituer à l’acheteur lorsqu’elle estime que le montant déclaré dans le contrat de vente est inférieur à la valeur vénale du bien. «L’Etat fait valoir ce droit sur un bon nombre d’opérations depuis l’année dernière», affirme Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). «Le droit de préemption n’a pas été activé de manière à inquiéter la dissimulation des prix de vente (le noir). Pour atteindre l’objectif souhaité, il faut que l’administration préempte réellement le bien et le mette aux enchères publiques», souligne Amin Fayçal Benjelloun, président de la Chambre nationale du notariat moderne au Maroc (CNNMM). Pour l’instant le fisc se contente d’informer les parties de son intention de se porter acquéreur du bien pour les inciter à aller vers le prix «réel». «L’objectif n’est pas que l’administration se transforme en promoteur, mais de réguler le marché, éviter les spéculations et de défendre les intérêts du Trésor», souligne Benjelloun. Invité au Club de L’Economiste, le directeur général des impôts, Nourredine Bensouda, avait précisé que son administration n’avait nullement l’intention de faire de la promotion immobilière. Le droit de préemption tel qu’il est envisagé actuellement peut créer des insécurités juridiques dans la mesure où il n’est pratiqué qu’après la signature de l’acte.
Après la conclusion de la transaction, (l’administration dispose d’un délai de six mois pour l’exercer). Ce qui peut léser l’acheteur car il ne pourra récupérer que le montant déclaré dans le contrat de vente. «Il y a un procédé beaucoup plus intéressant que le droit de préemption. Il s’agit du droit de préemption urbain (DPU) pratiqué en France», observe Benjelloun. Il oblige le vendeur à faire une déclaration d’intention d’aliéner précisant le prix de cette aliénation. La déclaration est ensuite envoyée à un établissement public. Cette démarche est considérée juridiquement comme une offre de vente. Et pour éviter que l’administration ne préempte le bien, le vendeur est obligé de déclarer le prix réel. Cette procédure qui remonte aux années 70 a permis de réguler et d’assainir le marché.

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Procédure



Du fait de l’existence du droit de préemption urbain (DPU), la commune peut se substituer à l’acquéreur avant l’établissement de l’acte de vente. Le notaire chargé de dresser l’acte est tenu de purger le droit de préemption urbain.
La déclaration d’aliéner contient les informations essentielles afférentes à la vente projeté ; il en est ainsi du prix et de la référence cadastrale du bien et sa contenance. Elle est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à la commune. Cette dernière à un délai de deux mois pour prendre position. Pendant ce délai, la vente ne peut être conclue sans risquer une action en nullité qui se prescrit au bout de cinq ans. La commune doit indiquer expressément si elle entend préempter ou non. Si aucune position n’a été prise dans le délai (deux mois), cela constitue une renonciation au droit de préemption. A noter que toute modification ultérieure des conditions de la vente implique le renouvellement de la démarche auprès de la commune.



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«Le secteur subit une pression importante»


· «La fiscalité locale alourdit les charges»

Après la crise due à la raréfaction du foncier il y deux ans, le secteur de l’immobilier commence à retrouver ses souffles notamment suites aux dernières conventions signées avec l’Etat dans ce sens. Or l’année 2009 risque de réserver des obstacles à sa croissance. Entretien avec Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers

- L’Economiste: Quelle analyse faites-vous du secteur en 2009?

- Youssef Ibn Mansour: Cette année sera particulière du fait de la dégradation de l’environnement économique en général. Les conséquences de la crise économique sur certaines activités aura sans doute des incidences sur le secteur de l’immobilier. A ce niveau il faudra distinguer deux segments. Le premier, qui est relatif au logement social et au moyen standing, va se comporter normalement. Grâce aux conventions signées avec l’Etat, la problématique du foncier ne se posera pas. Par contre les produits destinés à la résidence secondaire qui visent surtout la clientèle étrangère, connaîtront des difficultés. Mais ce dernier segment ne représente pas un pourcentage important de ce qui se vend au Maroc.

- Le logement à 140.000 dirhams a été mal accueillis par les promoteurs qui estiment qu’il ne rapporte pas assez (17 à 20% de marge).

- Ce programme a été lancé au début de l’année dernière. Entre-temps, il y a eu des problèmes d’augmentation des prix des matériaux de construction et de l’accentuation de la raréfaction du foncier. Ces deux éléments ont fait que la valeur immobilière totale qui a été retenue n’était plus en phase avec la réalité économique. Maintenant, la possibilité de l’intégrer dans une approche de péréquation permettrait aux opérateurs de réaliser du logement à faible VIT et de réaliser d’autres produits destinés à d’autres catégories de clientèle à des prix différents.

- Le fisc a estimé que la contribution fiscale des opérateurs ne correspondait pas à la performance du secteur. Qu’en dites vous?

- Après l’analyse des recettes fiscales, le directeur général des impôts avait annoncé que la participation du secteur n’était pas à l’image de sa dynamique. C’est une analyse qui peut faire objet de discussion. Nous pensons qu’en dehors du logement social qui est exonéré à travers les conventions avec l’Etat, le reste du secteur contribue suffisamment au même titre que les autres sachant que notre activité subit une pression importante. La TVA par exemple, qui est à 20%, se répercute sur le prix final.
La fiscalité locale vient alourdir davantage la pression sur les opérateurs immobiliers. C’est le cas de l’impôt sur les terrains. Ces derniers représentent pour les promoteurs une matière première et sur lesquels ils paient des taxes alors que les industriels n’en paient pas à ce niveau.

Propos recueillis par Jalal BAAZI
L'économiste
Edition électronique du 16/3/2009

Maroc-Bahreïn,Renforcement de la coopération dans le secteur de l'habitat :
Les investisseurs bahreïnis invités à explorer les opportunités d'investissements


Ahmed Taoufiq Hjira, ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'espace a eu, lundi dernier à Rabat, des entretiens avec le ministre bahreïni de l'habitat, Cheikh Ibrahim Ben Khalifa al-Khalifa portant sur les moyens de renforcer la coopération bilatérale dans le secteur de l'habitat.


Au cours de leurs entretiens, les ministres marocain et bahreïni ont examiné les mécanismes idoines pour renforcer la coopération entre les secteurs public et privé en matière d'habitat et assurer le développement de l'immobilier dans les deux pays. Ahmed Taoufiq Hjira et Cheikh Ibrahim Ben Khalifa al-Khalifa ont, également, passé en revue les relations fraternelles solides existant entre les deux Royaumes frères. Le ministre marocain a fait part de la volonté du Maroc de favoriser les opportunités de rencontres entre les opérateurs œuvrant dans le secteur de l'habitat dans les deux pays dans le but d'établir des relations de partenariat d'intérêt commun.

Pour sa part, le ministre bahreïni a qualifié de «pionnière» l'expérience marocaine dans le domaine de l'habitat, affirmant que le Maroc a effectué d'importantes réalisations dans le secteur. Dans une déclaration à la presse, le ministre bahreïni a, aussi, mis en exergue les importantes opportunités d'investissement offertes par le Maroc, précisant qu'il va proposer aux responsables du secteur privé bahreïni d'explorer ces opportunités d'investissement.
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Projet de 1,8 MM$ en vue
Le Maroc continue d'attiser les ardeurs des investisseurs arabes, en dépit de la conjoncture économique internationale difficile. En témoigne la signature, il y a quelques jours, à Davos (Suisse), d'un accord avec deux entreprises du Golfe pour la réalisation d'un complexe touristique d'un coût de 1,8 milliard de dollars à Essaouira. Une « lettre d'intention » a été signée vendredi dernier par des représentants du gouvernement marocain, de Itmar Development Abou Dhabi Investment et de Gulf Finance House en marge du Forum économique mondial de Davos. Le projet consiste en la construction d'un complexe touristique « de santé et de bien-être » sur 270 hectares. A cette occasion, le ministre du Tourisme Mohamed Boussaïd s'est félicité de « la confiance que les investisseurs étrangers continuent à avoir dans l'avenir du tourisme au Maroc».




Par MAP

Mazagan Resort,Kerzner sollicite l'accompagnement du département de l'Emploi :
A son démarrage, la station balnéaire occupera à temps plein plus de 1.200 salariés


L'été prochain est prévue l'ouverture de la station Mazagan d'El Jadida. Or, le risque d'une pénurie de la main d'œuvre qualifiée n'est pas à écarter, d'autant que l'étude adéquation formation-emploi a révélé une rareté des ressources humaines dans le secteur de l'hôtellerie et du tourisme à partir de 2009.


C'est à ce titre que la présidente du groupe Kerzner, aménageur-développeur du projet touristique Mazagan Resort, Marie-Béatrice Lallemand, a sollicité l'accompagnement du ministère de l'Emploi et de la Formation professionnelle dans le recrutement des ressources humaines nécessaires au lancement de ce projet en octobre prochain. Lors d'une rencontre, jeudi dernier à Rabat, avec Jamal Rhmani, ministre de l'Emploi et de la Formation professionnelle, Lallemand a demandé également un accompagnement dans la formation professionnelle pour la mise en oeuvre de Mazagan Resort. A préciser qu'à son démarrage, la station balnéaire occupera à temps plein plus de 1.200 salariés, et ce sont plus de 2.000 postes indirects qui seront créés lors de la finalisation du Complexe.

Mazagan favorisera également la création de milliers d'autres emplois indirects, participant ainsi à l'essor et au bien être économique de la région. Déjà, l'investissement a directement profité à la région en pourvoyant en centaines de journées de travail ses maîtres artisans et ses nombreuses PME et PMI sous-traitantes du projet. Mazagan a également suscité des vocations en favorisant l'émergence de plusieurs corps de métier dans sa région d'implantation. D'ailleurs, le groupe Kerzner et l'ANAPEC sont déjà liés par une convention de partenariat.
Située sur le littoral atlantique, la station touristique Mazagan est érigée sur environ 504 ha. Elle a une capacité d'accueil de 8.000 lits, dont 4.000 lits hôteliers.
Le projet avait fait l'objet en juillet 2004 d'une convention entre le gouvernement marocain et le groupe Kerzner international limited, pour un montant global d'environ 6,2 milliards de dirhams. Sachant que les travaux n'ont débuté qu'en juin 2007, ils sont en bonne voie quand même. A date d'aujourd'hui, au niveau de la première tranche de Mazagan Resort qui focalisera un investissement de 3,1 milliards de dirhams hors volet résidentiel, les 500 chambres sont quasiment construites avec une bonne partie déjà en phase de finition.

Aussi le centre de conférence est réalisé à près de 60%, le centre de divertissement, lui, est à 40% de développement. Il y a lieu de noter également la commercialisation de 67 villas sur les 150. Aujourd'hui, plus de 60% des villas sont vendues depuis la soirée du lancement officiel du 28 octobre 2008. Les Marocains sont en tête de liste des clients de ce produit immobilier de luxe.
L'achèvement des chantiers, quant à lui, est prévu en 2018. Nécessitant une enveloppe budgétaire de 6,3 milliards de DH, ce projet, abritera 4 unités hôtelières d'une capacité de 3.700 lits, 2 golfs de 18 trous chacun, 1 centre de congrès et divers équipements d'animation (académie de sport, casino…) ainsi que des unités résidentielles d'une capacité de 3.876 lits.
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Motivation
Ce qui est urgent actuellement pour un service touristique de meilleure qualité, c'est de rassurer ceux qui opèrent déjà dans le secteur sur leur avenir. Car, c'est à partir de là, que l'on parviendra à faire rêver les futurs lauréats des promesses du métier. Sinon, on continuera de grever ceux qui trouvent refuge au tourisme de bras cassés. Ceci est d'autant plus vrai, lorsqu'à la lecture de certains chiffres, on s'aperçoit qu'ils sont lésés.

Il se trouve que 50% des salariés de l'hôtellerie perçoivent moins de 3000 dirhams. Plus grave, les deux tiers des personnes insérées de la formation professionnelle ont un emploi précaire ou saisonnier. Ils ont une rémunération faible. Ils sont 60% des lauréats à toucher moins de 2000 dirhams. Des statistiques qui ne font que traduire l'informel qui pèse de tout son poids sur le secteur. D'où l'élaboration d'une étude sur la motivation du personnel dans le secteur et d'une charte qualité.



Par Nadia Benyouref